Management's review
Beskrivelse af virksomhedens væsentligste aktiviteter:De væsentligste aktiviteterEjendomsinvesteringer foretages på baggrund af investeringsstrategien, som omfatter køb og udlejning af eksisterende ejendomme eller ejendomme under opførelse, og som primært anvendes til bebølse. Investeringerne foretages med henblik på at etablere en basisportefølje af udlejningsejendomme med en - ifølge forvalters vurdering - lav investeringsrisiko. Formuepleje Trøjborg A/S har en forventet levetid på mellem fem og femten år med udgangspunkt i en levetid på ti år. Den faktiske levetid vil dog primært afhænge af udviklingen på ejendomsmarkedet og eventuelle attraktivesalgsmuligheder undervejs i levetiden. Derfor kan levetiden afvige fra det forventede. Den fleksible levetid vurderes at udgøre et vigtigt bidrag til sikkerheden i koncernen, idet tidspunktet for salget af ejendomme kan tilrettelægges fleksibelt efter markedsforholdene. InvesteringsmålMålsætningen er at opnå et afkast, som mindst svarer til det afkast, som en uafhængig, individuel investor kan forvente at opnå ved investering i udlejningsejendomme, der opfylder kravene iinvesteringsstrategi og investeringsområde, samt ved udøvelse af en hensigtsmæssig forvaltning ogadministration og ved brug af finansiering. ForvalterFormuepleje A/SVærkmestergade 25, 8. 8000 Århus CCVR-nr. : 18 05 97 38Den daglige ledelse er delegeret til forvalter. Formuepleje Trøjborg A/S har indgået en administrationsaftale med Formuepleje A/S som forvalter. Formuepleje Trøjborg A/S er registreret af Finanstilsynet som en alternativ investeringsfond (AIF). Forvalteren, Formuepleje A/S, er under tilsyn fra Finanstilsynet. AIF'ens aktiviteter skal overvåges af en af Finanstilsynet godkendt depositar. DepositarNordic Compliance Services A/SOslo Plads 22100 København ØCVR nr. : 40 48 83 16Revision. EY Godkendt RevisionspartnerselskabVærkmestergade 258000 Århus CCVR nr. : 30 70 02 28RegnskabsårFormuepleje Trøjborg A/S' regnskabsår følger kalenderåret. ForordFormuepleje Trøjborg A/S fremlægger i dag et koncernregnskab med et ikke tilfredsstillende resultat efter skat på -20. 656. 006 kr. Koncernens egenkapital udgør pr. 31. december 2023 i alt 137. 970. 853 kr. , svarende til en indre værdi pr. aktie på 330,47 kr. Med investeringer foretaget 1. april 2022 repræsenterer regnskabsåret 2023 således koncernens 1. fulde driftsår. Koncernens EjendommePeter Sabrøs Gade 12 A-E og 16 A-D, 8000 Århus C og Kirkegårdsvej 4, 8000 Århus CKoncernens 2 investeringsejendommene er beliggende på Peter Sabrøs Gade 12 A-E og 16 A-D og Kirkegårdsvej 4 i Århus C. Ejendommene er opført i Århus Kommune i henholdsvis 2018 og 2009, består af i alt 229 boligejerlejligheder og er opført og indrettet primært med henblik på udlejning til unge og studerende. Herudover i alt 60 parkeringspladser. Udlejningsmarkedet i Århus Kommune er karakteriseret ved et stort udbud samt et forventet fremtidigt stigende behov for lejeboliger. Århus Kommune har positiv befolkningstilvækst. Begge ejendomme er beliggende i bydelen Trøjborg med kort afstand til byens uddannelsesinstitutioner, letbane og indre by. Bydelen er attraktiv og er en indre del af Århus Kommune. Koncernens samlede lejeindtægter udgør i alt 24. 201. 491 kr. , mens den bogførte dagsværdi af ejendommene pr. 31. december 2023 udgør i alt 569. 700. 000 kr. FAKTA OM KONCERNENS TO EJENDOMMEPeter Sabrøs Gade 12 A-E og 16 A-D, 8000 Århus C- Byggeår/opført: 2018- Antal boliger: 182- Lejebærende areal: 10. 411 m2. - Parkeringspladser i alt: 39, henholdsvis i parkeringskælder og på terræn- Huslejeniveau: 5. 150-13. 500 kr. pr. måned ekskl. forbrug- Boligernes størrelse: Gennemsnitligt areal på cirka 57 m². 1-4 værelser inkl. stuen- Lejlighederne er moderne indrettet med opvaskemaskine, stort køle/-fryseskab, indbygningsovn og keramisk kogeplade- Badeværelserne er med vaskesøjle og gulvvarme- Alle med adgang til terrasse eller altan- Depotrum til alle boliger- Lejeklientellet er primært studerende samt unge singler og par i øvrigtKirkegårdsvej 4, 8000 Århus C- Byggeår/opført: 2009- Antal boliger: 47- Lejebærende areal: 3. 656 m2- Parkeringspladser i alt: 21 i parkeringskælder- Huslejeniveau: 7. 250-12. 375 kr. pr. måned ekskl. forbrug- Boligernes størrelse: Gennemsnitligt areal på ca. 65 m². 1-4 værelser inkl. stuen- Lejlighederne er indrettet med faste indbyggede skabe, opvaskemaskine, stort køle-/fryseskab, indbygningsovn og keramisk kogeplade- Badeværelserne er med vaskesøjle og gulvvarme- Alle boliger på 1. -3. etagen har adgang til altan- Boliger i stueetagen ligger i forbindelse med den fælles gårdhave- Depotrum til alle boliger- Lejeklientellet er primært studerende, samt unge singler og par i øvrigtUDVIKLING I LEJEINDTÆGT, UDLEJNINGER OG TOMGANG,Peter Sabrøs Gade 12 A-E og 16 A-D, 8000 Århus CLejeindtægterne fra koncernens investeringsejendom beliggende på Peter Sabrøs Gade 12 A-E og 16 A-D, 8000 Århus Cudgør i alt 18. 901. 756 kr. , mens den bogførte dagsværdi af ejendommen pr. 31. december 2023 udgør i alt 448. 000. 000 kr. I regnskabsåret 2023 udgør udviklingen i lejeindtægten på ejendommens boliglejemål i alt 2,43% p. a. Årsagen til stigningen skyldes dels lejestigning ved genudlejninger og dels ved lejeregulering (NPI). For parkeringspladser udgør udviklingen i lejeindtægten i alt 5,99%. Stigningen skyldes genudlejninger og lejeregulering (NPI). Der er foretaget 56 genudlejninger af ejendommens boliglejemål, hvilket svarer til en årlig turn-rate på 30,77%. Der er foretaget 18 genudlejninger af koncernens parkeringspladser. Ejendommens boliglejemål har været fuldt udlejet og således uden tomgang. Enkelte parkeringspladser har været i tomgang i en kort periode. Ultimo året var alle parkeringspladser udlejetUDVIKLING I LEJEINDTÆGT, UDLEJNINGER OG TOMGANGKirkegårdsvej 4, 8000 Århus CLejeindtægterne fra koncernens investeringsejendom beliggende på Kirkegårdsvej 4, 8000 Århus C udgør i alt 5. 299. 735 kr. , mens den bogførte dagsværdi af ejendommen pr. 31. december 2023 udgør i alt 121. 700. 000 kr. I regnskabsåret 2023 udgør udviklingen i lejeindtægten på ejendommens boliglejemål i alt 1,37% p. a. Årsagen til stigningen skyldes dels lejestigning ved genudlejninger og dels ved lejeregulering (NPI). For parkeringspladser udgør udviklingen i lejeindtægten i alt 8,41%. Stigningen skyldes genudlejninger og lejeregulering (NPI). Der er foretaget 9 genudlejninger af ejendommens boliglejemål, hvilket svarer til en årlig turn rate på 19,15%. Der er foretaget 12 udlejninger af koncernens parkeringspladser. Ejendommens boliglejemål har været fuldt udlejet og således uden tomgang. Enkelte parkeringspladser har været i tomgang i en kort periode. Ultimo året var alle parkeringspladser udlejet. Værdiregulering. INVESTERINGSEJENDOMMEMåling og opgørelse af dagsværdien af koncernens investeringsejendomme foretages årligt for hver enkelt investeringsejendom ud fra interne beregninger baseret på en anerkendt afkastbaseret beregningsmodel, som sammenholdes med valuarvurderinger fra uafhængig ekstern valuar. Ved vurdering af investeringsejendommes dagsværdi er der anvendt en afkastbaseret værdiansættelsesmodel. Herved tages udgangspunkt i de faktiske lejeindtægter for det kommende år. Fra lejeindtægter fratrækkes samtlige driftsomkostninger sammen med omkostninger til vedligeholdelse, modernisering og administration. Nettoresultatet pr. ejendom sættes i forhold til en afkastprocent, der fastsættes individuelt pr. ejendom. Dagsværdien pr. 31. december 2023 for koncernens investeringsejendomme udgør henholdsvis 121. 700. 000 kr. for ejendommen beliggende på Kirkegårdsvej og 448. 000. 000 kr. for ejendommen beliggende på Peter Sabrøs Gade, svarende til i alt 569. 700. 000 kr. I forhold til investeringsejendommenes dagsværdi pr. 31. december 2022 på 593. 300. 000 kr. udgør årets dagsværdiregulering før skat af koncernens investeringsejendomme i alt -23. 600. 000 kr. , svarende til -3,98%. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med opgørelse af investeringsejendommes dagsværdi. Her opgøres den på baggrund af en række centrale forudsætninger, herunder ejendommens forventede normalindtjening samt et for investeringsejendommen fastsat afkastkrav. Dagsværdien af investeringsejendommene udgør 569. 700. 000 kr. pr. 31. december 2023. De opgjortedagsværdier er et skøn foretaget af ledelsen på basis af tilgængelige oplysninger og aktuelle forventninger til fremtiden. Følsomheden af det anvendte afkastkrav kan illustreres ved, at ved en stigning i afkastprocenten på 0,25 %-point, vil dagsværdierne falde med samlet 34. 857. 296 kr. Et fald i afkastprocenten på 0,25 %-point vil medføre en stigning i dagsværdierne på samlet 39. 807. 878 kr. I note 1 og 2 er selskabets principper for vurdering af investeringsejendomme beskrevet. GÆLD TIL KREDITINSTITUTTERGæld til koncernens kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme indregnes ved lånoptagelsen og efterfølgende til dagsværdi på baggrund af styring til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i koncernens resultatopgørelse og balance. Koncernens finansieringsstruktur er i indeværende regnskabsperiode uændret og fortsat bestående af såvel fastforrentede som variabelt forrentede lån med og uden afdrag. Faldende renter i sidste del af indeværende regnskabsperiode har medført stigende obligationskurser og dermed en negativ kursregulering på koncernens fastforrentede lån. Regnskabsperiodens kursregulering udgør i alt -5. 819. 534 kr. Koncernens portefølje af kreditforeningslån er beskrevet i afsnittet vedrørende ”Kapitalstruktur og finansiering”. Kapitalstruktur og finansieringKoncernen gearer den indskudte egenkapital ved at optage lån for derved at investere for et højere beløb end egenkapitalen. Koncernen kan gennemføre og optage enhver type finansiering, som skønnes hensigtsmæssig, herunder særligt finansiering via optagelse af fastforrentede og variabelt forrentede realkreditlån eller indgåelse af kontrakter vedrørende finansielle instrumenter (derivativer). Koncernen kan, når det skønnes hensigtsmæssigt, ændre i finansieringssammen-sætningen, så koncernens finansierings- og investeringsstrategi løbende kan tilpasses til markedet. Som led i den løbende optimering af koncernens afkast kan der foretages låneomlægninger ved konvertering til højere eller lavere forrentede lån, ligesom der kan foretages løbende refinansiering og optagelse af yderligere lån inden for rammerne af den maksimale belåning. Koncernen kan derudover yde lån til datterselskaber til brug i forbindelse med erhvervelser, ligesom lån oprettet i et eller flere af datterselskaberne eller ejendomme kan indfries, hvis dette vurderes i koncernens interesse. Koncernens datterselskaber har ultimo regnskabsåret 2023 etableret en kassekredit med en løbetid på 2 år og med en trækningsret på op til 8. mio. kr. Pr. 31. december 2023 udgør saldo på kreditten i alt 2. 240. 709 kr. I forbindelse med etablering af kassekredit i koncernens datterselskaber har forvalter samtidig valgt at yde henstand på halvdelen af regnskabsårets forvalterhonorar i Formuepleje Trøjborg A/S, svarende til 1. 355. 437 kr. Ved erhvervelsen af koncernens investeringsejendomme blev der hjemtaget kreditforeningsfinansiering. Låneporteføljen bestående af følgende konverterbare obligationslån og inkonvertible kontantlån med en oprindelig hovedstol på i alt 398. 627. 000 kr. udgøres af følgende lån: 20 og 30-årige konverterbare obligationslån med fast rente samt 30-årige kontantlån med variabel rente. Koncerninterne mellemregningskontiFormuepleje Trøjborg A/S' tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder udgør pr. 31. december 2023 i alt 4. 172. 356 kr. Selskabets tilgodehavende er hos Ejendomsselskabet Peter Sabrøs Gade ApS. Formuepleje Trøjborg A/S' gæld til tilknyttede virksomheder udgør pr. 31. december 2023 i alt 87. 008. 275 kr. Selskabets gæld er fordelt på Aros Property Investment A/S og Ejendomsselskabet Kirkegårdsvej ApS med henholdsvis 86. 845. 705 kr. og 162. 570 kr. Der foretages renteberegning internt i koncernen. Pr. 31. december 2023 udgør koncernens samlede nominelle kreditforeningsgæld i alt 389. 611. 471 kr. , fordelt på fastforrentede og variabelt forrentede lån på henholdsvis 195. 473. 471 og 194. 138. 000 kr. Der foretages afdrag på 50% af koncernens samlede kreditforeningsgæld. I regnskabsåret 2023 udgør afdrag på koncernens kreditforeningsgæld 5. 275. 097 kr. Siden hjemtagelse af koncernens kreditforeningsgæld den 8. april 2022 udgør de samlede afdrag i alt 9. 015. 530 kr. I henhold til investeringsejendommenes dagsværdi pr. 31. december 2023 udgør koncernens samlede belåningsgrad i alt 65,03%. Belåningsgraden (LTV) i henholdsvis Ejendomsselskabet Peter Sabrøs Gade ApS og Ejendomsselskabet Kirkegårdsvej ApS udgør henholdsvis 64,20% og 68,11%. Udviklingen på de finansielle markeder følges på daglig basis, og finansieringsmuligheder og optimeringer vurderes løbende. Der vil blive foretaget omlægning af lån, såfremt dette vurderes opportunt. AktionærforholdFormuepleje A/S tilstræber, som forvalter for Formuepleje Trøjborg A/S, at sikre et højt informationsniveau om den aktuelle såvel som den forventede fremtidige situation i koncernen og orienterer løbende aktionærerne om koncernens økonomiske og finansielle situation. Udviklingen i koncernens indre værdi sidenstiftelsen den 5. juli 2021 og frem til den 31. december 2023 er negativ og er faldet fra 400 kr. pr. aktie til 330,47 kr. pr. aktie, svarende til et fald på 17,38%. I regnskabsperioden fra 1. januar til 31. december 2023 er koncernens indre værdi pr. aktie faldet fra 379,94 kr. pr. aktie til 330,47 kr. pr. aktie, svarende til et fald på 13,02%. Aktiekapital og ejerforholdSelskabFormuepleje Trøjborg A/SISINDK0061670718CVR-nr. 42527157Juridisk enhedAktieselskabLovgivningAlternativ investeringsfond (AIF)Stiftelsesdato5. juli 2021Nominel aktiekapital41. 750. 000 kr. Indre værdi i kr. pr. aktie pr. 5. juli 2021400Antal stemmer pr. aktie1Antal aktier i stk. 417. 500Egenkapital pr. 31. december 2023137. 970. 853 kr. Indre værdi i kr. pr. aktie pr. 31. december 2023330,47KapitalstrukturLukket (close-ended)Antal investorer36StemmeretsbegrænsningNejBegrænsninger i omsættelighedNejUdbyttepolitikUdbyttepolitikken for Formuepleje Trøjborg A/S er at udlodde årets overskud fra datterselskaber til moderselskabet, og fra moderselskabet til kapitalejerne, under hensyntagen til sikring af et tilstrækkeligt kapitalgrundlag. Ved udlodning af udbytte tages der hensyn til påtænkte akkvisitioner af ejendomme/ejendomsselskaber, gennemførelse af investeringer, behov for kapitaltilførsel, sikring af et tilstrækkeligt kapitalgrundlag, almindeligeforretningsmæssige dispositioner samt udbyttebegrænsninger m. v., der er afgivet over for finansieringsinstitutter. For regnskabsperioden fra 1. januar 2023 til 31. december 2023 er der ikke foretaget udlodning af udbytte. InvestorkontaktFormuepleje A/S ønsker som forvalter for Formuepleje Trøjborg A/S til stadighed at udvikle og forbedre sin kommunikationspolitik med åben, relevant og tilgængelig information. Ligeledes vil der løbende være mulighed for afholdelse af investormøder. Formuepleje A/S rådgiver desuden gerne investor vedrørende exitmuligheder og vil være behjælpelig med at formidle kontakten mellem køber og sælger. Kontakt derfor Formuepleje A/S i forbindelse med spørgsmål om salg og køb, anvisninger samt exitmuligheder. Ved spørgsmål vedrørende Formuepleje Trøjborg A/S er investor velkommen til at kontakteFormuepleje A/SVærkmestergade 258000 Århus C. Telefon: +45 87 46 49 00Information om Formuepleje Trøjborg A/S kan ligeledes findes på Formueplejes hjemmeside: www. formuepleje. dk
LoginOpret gratis brugere-conomic integration